부동산 재테크 입문 책 추천 | 노후를 위해 집을 이용하라

노후를 위해 집을 이용하라, 백원기 지음

부쩍 집에 대한 관심이 많아지고 있다. 덕분에 이렇게 부동산 관련 책에 입문하게 되었다.

생각해보면 경제, 부동산에 대해 너무나 소홀했다. 내가 무엇을 좋아하는지만 찾기 급급했다.

따로 순서가 정해져 있는 건 아니지만 시간의 흐름에 따라 조금씩 나의 관심사가 변함을 느끼고 있다.

 

자본주의 사회에서 경제와 부동산은 떼려야 뗄 수 없는 사이!

지금부터라도 조금씩 조금씩 스며들도록 독서하고 공부해보려고 한다.

 

그 첫번째 책은 바로 '노후를 위해 집을 이용하라'이다.

책은 청울림님의 블로그 검색창에 '책'이라고 검색한 후 맘에 드는 책을 도서관에서 빌려보았다.

 

재테크 서적의 바이블 같은 책으로, 보통 재테크 서적은 유효 기간이 있어 시간이 지남에 따라 인기가 줄어드는데, 이 책은 절판 이후에 오히려 그 가치가 더해졌다고 한다.

 

재테크 입문 책으로 마인드 세팅과 함께 여전히 부동산은 가치가 있다는 점을 저자의 시각으로 알려주고 있어 재미있게 보았다.

 

자, 그럼 이번에도 기억하고 싶은 내용들을 정리해보겠다.

 

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인구가 감소하면 모든 부동산 가격이 폭락한다는 말은 거짓말입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

 

첫째, 인구는 감소하지 않습니다. 

출생률은 감소하고 있지만 사망률 또한 감소하고 있으므로 인구가 크게 줄어들지 않습니다(물론, 인구의 연령 비율이 바뀝니다. 여기에 기회가 있습니다).

 

둘째, 통일로 인한 북한 인구의 유입을 감안하지 않았습니다.

통일이 된다면 서울 및 수도권을 비롯해 지방 산업단지로 북한 사람들이 유입될 것입니다.

 

셋째, 부동산 가격은 하락할 수 있지만, 모든 부동산이 그런 것은 아닙니다.

수요가 늘어나는 곳은 있으며 그곳의 부동산 가격은 반드시 상승합니다.

 

넷째, 대한민국의 미래를 부정적으로만 보고 있습니다.

우리나라의 미래를 어떻게 보십니까? 저는 통일이 되면 대한민국이 20년 내에 세계 경제대국 5위권 내에 진입할 것이라고 생각합니다. 앞서 말했듯이 남한의 기술 및 자본력과 북한의 저렴하고 수준 높은 생산력이 합쳐지고 아시안 하이웨이 1, 2가 뚫려 육로를 통해 유럽에까지 수출이 가능해진다면, 우리나라는 섬나라가 아닌 대륙의 나라가 됩니다. 대한민국의 도약을 긍정적으로 보는 이유입니다. 그렇게 된다면 서울은 뉴욕과 같은 세계적인 메트로폴리스가 될 것입니다.

 

 

뻐 떄리는 말씀...^^

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자본주의 사회에 살면서 재테크를 모르는 것이 자랑인가요?

자본주의 사회에 살면서 투자를 모르는 것이 현명한 건가요?

만약 한 달 동안 일해서 번 돈을 한 달 동안 모두 써버린다면,

만약 한 달 동안 투자에 대한 공부에 1시간도 할애하지 않는다면,

만약 한 달 동안 책 1권도 읽지 않는다면,

만약 한 달 동안 경제신문을 한 번도 읽지 않는다면,

농경 사회나 사회주의 국가의 국민들처럼 사는 것입니다.

그러나 우리는 현재 자본주의 사회에서 살고 있습니다.

 

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저는 빈부의 격차는 투자지식의 격차라고 생각합니다.

 

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성공적인 투자자가 되는 4단계

 

1단계 : 열심히 일하며 연구해서 자기 분야에서 전문가가 된다

지금 하고 있는 일의 분야에서 알아주는 전문가가 되어 경쟁력을 갖춰야 합니다. 이것이야말로 경제적 부요함을 갖춘 이들의 필수 조건입니다.

 

2단계 : 아끼고 저축한다

아무리 많은 돈을 번다고 해도 이를 모으지 않으면 아무 소용이 없습니다. 부자의 가장 큰 적은 큰 씀씀이입니다.

 

3단계 : 좋은 수익을 가져오는 안전한 투자처에 투자한다

열심히 일하여 많은 돈을 모았다면 안전하고 좋은 투자처에 '돈'이라는 열매를 맺는 나무를 심어야 합니다. 단 한 번의 투자 실패가 수년간의 노력과 절약을 물거품으로 만들 수 있다는 것을 명심하세요.

 

4단계 : 이와 같은 과정을 지속적으로 반복한다

투자가 거듭될수록 지식과 지혜는 늘어나게 마련입니다. 따라서 더 높은 수익을 거둘 투자처를 찾을 수 있는 안목과 능력이 생기지만 그럴수록 더욱 안전성을 추구해야 합니다. 성공한 이후를 경계해야 합니다. 성공한 이후 방심한 탓에 잘못된 투자를 할 수 있는 위험이 생기기 때문입니다. 따라서 반드시 자신만의 투자 원칙을 만들고 이를 꼭 지키기 바랍니다.

 

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수요가 많고 공급이 줄어드는 곳에 투자하는 것이 경제 원리상 가장 합리적입니다.

따라서 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법입니다.

 

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<노인들이 선호하는 주택>

 

첫째, 도심에 위치한 주택.

가까이에 병원이 있어야 하고, 각종 편의시설을 이용할 수 있어야 합니다.

 

둘째, 소형 주택.

생활비를 줄이는 차원에서 매달 유지비용이 적게 드는 집을 선택할 겁니다. 참고로 관리비와 유지비용이 많이 드는 주택의 순서는 다음과 같습니다. 주상복합 아파트 > 타운 하우스 > 대형 아파트 > 소형 아파트 > 원룸 오피스텔 > 빌라.

 

셋째, 지하철 역세권에 위치한 주택.

노인들에게 있어 지하철은 편하고 안전한 데다 요금이 무료라는 점에서 최고의 교통수단입니다. 따라서 노인들은 어디에서 누구를 만나든 어느 지하철역 몇 번 출구를 약속 장소로 잡을 겁니다.

 

이와 같은 이유로 저는 소형 아파트와 빌라에 투자하는 것이 좋다고 봅니다. 역세권이라면 더욱 좋습니다. 다만 원룸 오피스텔은 내재가치가 낮기에 투자처로서 적합하지 않습니다.

 

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고가의 부동산 ≠ 높은 수익률

수익은 반드시 연 단위로 계산하세요. 둘째, 투자금이 적을수록 수익률이 높아집니다.

 

꼭 기억할 것

 

첫째, 비정상적으로 높은 수익률을 보장하는 사람은 바보이거나 사기꾼이다

둘째, 공동투자는 절대 하지 마라.

셋째, 투자는 적은 액수로 시작한다. 실제 투자금 1,000만 원 이하에서부터 시작해 점차 경험을 쌓아가며 투자 액수를 조금씩 늘려가는 것이 좋습니다.

 

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모두가 경기가 좋지 않다고 말할 때가 저렴한 매물들이 많이 나오는 매입의 적기입니다.

 

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수요가 늘어나는 좋은 뉴스에 주목할 것

대기업의 공단이 들어선다는 뉴스는 주목해야 합니다. 

아산병원, 삼성병원, 서울대병원 등 그 지역에 병원을 크게 중축한다는 뉴스도 살펴봐야 합니다. 인근에 초고층 빌딩을 짓는다는 뉴스도 좋은 뉴스입니다. 이러한 기업이나 병원 등이 생긴다는 것은 수많은 직원이 안정적인 급여를 받는 일자리가 생기는 것이기에 그 근처에 집을 얻으려는 수천, 수만 명의 수요가 늘어나면서 집이 부족해지겠지요.

 

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부동산 정보는 신문과 책, 온라인상에 있지만 해답은 현장에 있습니다.

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제가 따르는 가치투자의 원칙은, 그 부동산의 가격이 아직 실제 가치에 도달하지 않았을 때 매입하는 것입니다.

 

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어떠한 변화나 현상에 대해 그 이면을 바라볼 수 있는 안목을 키워야 합니다. 그 속성을 알고 난 후 내게 유리한 쪽으로 이용하세요. 다른 사람이 하기에, 그들이 가기에 그것이 안전하고 옳다는 식으로 남을 판단의 근거로 삼아서는 안 됩니다.

 

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같은 조건이라면 대단지 아파트에 투자하는 것이 좋습니다. 그럼, 어떻게 단지의 기준을 나눌까요? 700~800세대가 일반적인 세대수라고 보며, 이를 기준하여 더 많은 세대수는 대단지, 더 적은 세대수는 소단지로 보면 됩니다. 단지가 크면 인근에 편의시설이 많기 때문에 생활하기 편리하고, 학교, 주민센터, 쇼핑시설, 음식점 등이 다양하게 들어와 있어 투자가치가 큽니다.

 

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지금까지의 투자 내역들을 돌어보면서 자평하자면, 역세권 소형 아파트에 투자한 것은 잘한 것 같고 오피스텔보다 빌라에 더 투자했더라면 좋았겠다는 생각이 듭니다. 투자 원칙으로 세웠던 역세권, 소형, 방 2개, 대도시, 높은 전세가율 등을 고수한 것은 이후 이어졌던 투자에도 좋은 결과를 가져왔습니다.

 

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이 세상에서 성공한 사람은 수많은 실패를 해본 사람입니다. 시도하고 도전했기에 실패를 할 수 있는 것입니다. 한 번도 실패하지 않은 사람은 한 번도 도전하지 않은 사람입니다.

 

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투자 대상 어떻게 찾을까?

 

1단계: 서울과 경기 지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다.

네이버 부동산이나 조인스랜드, 부동산뱅크, KB 등에서 서울과 경기 지역 중 매매가와 전세가의 차이가 적은 아파트를 검색해보세요.

 

2단계: 해당 아파트에 관해 인터넷으로 사전 조사를 한다

지하철역과의 거리가 어느 정도인지, 향후 어떤 호재가 있는지 확인해보세요. 신문 기사는 물론 온라인 커뮤니티와 카페 등 게시판에 올라온 글들을 확인해보는 것도 좋습니다. 단, 인근 부동산에서 올린 부풀린 호재가 가득한 글이 많으므로 이를 감안해야 하며, 여러 기사와 글을 비교해 사실을 검증해볼 필요가 있습니다.

 

3단계: 인근 부동산 중개소에 전화해서 확인한다

문의할 때는 A 부동산 중개소에는 세입자로, B 부동산 중개소에는 집주인으로 밝혀서 매매가와 전세가를 확인하는 것도 방법입니다.

 

4단계: 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다.

부동산 투자에 있어 현장조사는 필수입니다. 실제 해당 부동산이 위치한 현장에 나가 주변을 둘러보면서 경사도와 편의시설, 유동인구와 인근 학교 등을 살펴보세요. 또 인근의 부동산 중개소를 찾아가 여러 가지를 묻고 그 지역 사람들의 선호도가 어떤지 조사해보세요. 가장 중요한 것은 임대가 잘 나가는 간 아닌가입니다.

 

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지도를 곁에 두라

저는 지도야말로 많으면 많을수록 좋다고 생각합니다.

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부동산 투자의 기분은 지역에 대한 이해입니다. 습관처럼 지도를 자주 들여다보기 바랍니다. 먼저, 서울과 경기도 전도를 꼭 구입하세요. 지도책 2권을 사서 해당 지역 지도를 뜯어서 서로 붙이면 아주 상세한 전도가 생길 겁니다. 1장의 큰 지도를 보며 전체적인 거리 감각을 키우는 것이 좋습니다.

  지도를 벽에 붙이고 강남역을 중심에 두고 노원역을 끝점으로 하여 원을 그려보세요. 결국 강남역과 가까운 쪽이 투자가치가 높습니다. 

  이처럼 지도에 중요한 지점을 중심으로 두고 원을 그리는 것도 유용한 방법입니다. 이 방법의 기본 원리는 핵심 지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있다는 것입니다.

 

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맞춤형 지도를 서비스하는 '콩나물' 같은 인터넷 지도도 유용합니다. 이를 통해 지역 분석과 교통편 등을 확인하세요.

 

199

주로 경매를 하는 사람이라면 신한은행이 좋습니다. 법원마다 신한은행이 있기 때문이죠.

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시간적 여유가 있다면 나 홀로 등기를 해보는 것도 좋다고 생각합니다. 중요한 것은 등기도 내가 직접 할 수 있다는 것을 아는 것입니다.

 

202

단기간에 시세차익을 얻기 위해 사고파는 것은 투기입니다. 장기적으로 투자하여 그것이 내게 꾸준히 수익을 가져오도록 만드는 것은 투자입니다.

 

203

바보가 천재를 이길 수 있는 방법은 간단합니다. 전업투자자가 되지 말고 계속해서 직장생활을 하면서 1~2년 동안 모은 월급으로 부동산을 1채씩 구입해가는 것입니다. 단, 대출은 받지 말고 전세를 끼고 삽시다.

 

204

경험적 지식을 쌓는 것이 중요합니다. '잃을 게 없는 투자'로 조금씩 경험을 쌓아간다면 누구나 고수가 될 수 있습니다. 고수가 되려면 반드시 부동산을 사고파는 경험을 해야 하겠지요. 행여 부동산을 잘못 구입했습니까? 그럼 매입한 가격에 되파십시오. 당신이 부동산 10채를 팔아보았다면 당신은 이미 준고수입니다.

  지금 당장 1,000만 원으로 투자할 수 있는 물건을 찾아보세요. 없다고요? 몇 개월이 걸려도 찾겠다는 각오를 하십시오. 서울의 골목, 지방의 어느 곳이든 뒤지고, 밤잠을 뒤척이며 고민하고 생각한 뒤 결정하세요. 부동산을 매입한 후 분석하고 판단해보면서 좋은 투자였는지 되돌아보세요. 그러한 과정이 당신을 한 계단 더 높이 올려줍니다. 사봐야 알 수 있습니다. 두려움을 떨치고 경험해봐야 합니다.

 

 

213

자산내역 정리하기

 

다주택을 보유하게 될 시 각 부동산의 정보가 헷갈릴 수가 있다.

그때를 대비해서 자산내역을 단 1장에 정리할 수 있는 형식 참고하기.

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현금은 어느 정도 있으면 될까요? 저는 비상금으로 3~6개월 치의 생활비 정도만 보유하면 된다고 생각합니다. 현금이 10억 원이 있다면 최대 5,000만 원 정도만 가지고 있고, 나머지 9억 5,000만 원은 현금을 창출할 수 있도록 일하게 만들어야 합니다.

 

223

진짜 부자의 5가지 조건

 

첫째, 플러스 자산이 많아야 합니다.

근로소득 외에 부동산 임대수익, 주식의 배당금, 책의 인세, 로열티(지적재산), 내가 없어도 운영이 되는 사업장 등이 이에 해당합니다.

 

둘째, 마이너스 자산이 적어야 합니다.

가능한 한 집과 자동차는 유지비용이 적게 드는 것으로 소유해야 합니다. 

 

셋째, 나 자신을 위한 교육에 돈을 지출해야 합니다.

월간 지출비용에 도서 구입비와 세미나 참석비, 배울 점이 있는 사람들과의 교제비가 꾸준히 늘어야 합니다. 

평생 배우고 발전하면서 변화를 거듭해야 합니다.

 

넷째, 만족과 절제를 알아야 합니다.

 

다섯째, 구제하는 삶을 살아야 합니다.

남을 도울 수 있는 사람이 진정한 부자입니다.

 

226

자본은 가치를 창조하는 지식이 있는 곳으로 몰려들 것입니다.

 

230

작은 믿음이라도 갖고 있으면 꿈을 이룰 수 있지만 대단한 꿈을 가지고 있다고 해도 믿지 않으면 이룰 수 없는 것이죠. 그만큼 믿음은 중요합니다.

 

231

최악의 상황에서도 가치가 떨어지지 않는 부동산을 찾으면 됩니다.